今、わが国の不動産市場は完全に冷え切っています。地方の鑑定士にとって、一般の鑑定評価の依頼は、非常に減少しています。
私の事務所も、また、同様です。今、私は、裁判所の「競売評価」をメインに行っています。ここでは、一般の不動産市場を前提にした価格ではなく、あくまで「競売市場」を前提した「適正な価格」が求められます。これは、これでなかなか難しい判断が要求されます。
しかし、自分にとっては、大変に興味のある仕事ですから、ずっと続けてゆきたいものだと考えています。

「定期借地制度」は、借地契約の更新がなく、定められた契約期間で確定的に契約が終了する制度で、平成4年8月に創設された制度です。
貸主にとってとってみれば、定められた時期に土地の返還を受けるころが保障され、借主にとっては、より少ない負担で好条件の土地を利用できます。

「定期借家制度」は、借家契約の更新がなく、賃貸人と賃借人双方の合意に基き、契約で定めた期間の満了により契約が終了する建物賃貸借制度で、「借地借家法」の一部改正により、平成12年3月から定期借家契約が出来るようになりました。　
従来の普通借家制度では、建物を明渡すには「正当事由」がなければ解約することは出来ず、契約が自動的に更新されてしまうため、建物の返還時期が不確実になるなどの問題点が指摘されていました。
これに対し、新しい定期借家制度では、建物の返還時期が明確に定められることから、明渡しの際のトラブルが回避出来るだけでなく、収益の見通しが確実になるというメリットがあります。

土地と家屋については、原則として、基準年度（3年ごと）に評価替えを行い、賦課期日（1月1日）現在の価格を「固定資産課税台帳」に登録します。第2年度と第3年度は、新たな評価を行わないで、基準年度を価格をそのまま据え置きます。
しかし、第2年度または第3年度において、�@新たに固定資産税の課税対象となった土地又は家屋、�A土地の地目の変換、家屋の増改築などによって基準年度の価格によることが適当でない土地又は家屋については、新たに評価を行い、価格を決定します。

このように、基準年度の価格を3年間据え置くのが原則ですが、平成15年度の税制改正により、平成16年度、平成17年度において地価の下落があり、地価を据え置くことが適当でないときは、価格の修正を行うこととなりました。

不動産、即ち土地及び建物は、読んで字のとうり、動かないものです。空間的に一定の場所を占め、形を持っている有形の実物資産、つまりモノです。
一方、証券とは、財産的価値のある権利を記載した無形の証書、つまりカミであり、空間的な場所を占めているわけではなく、持ち運ぶ事も可能です。
簡単に言えば、不動産の証券化とは、動かない不動産というモノを、効率よく流通させるために、証券というカミに転換する事です。
不動産を証券化することによって、金融機関による間接金融に加えて、不動産のプロジェクト自体に着目して、資本市場から直接に資金を集める直接金融の途を開き、事業を起こし易くする環境を整備するため、土地の有効活用にとって、大きな意義があると考えられます。
不動産の証券化には、�@資産の流動化に関する法律によるもの、�A投資信託及び投資法人に関する法律によるもの、�B不動産特定共同事業によるものなどがあります。

競売は、裁判所において、他人の財産を強制的に売却する制度ですから、その評価額は適正なものでなければなりません。しかし、競売は通常の売買と異なり、
�@売り主の協力が得られないのが常態であること
�A保証金が必要な上、代金も即納しなければならないこと
�B瑕疵担保責任に関する規定の適用がないこと
などの特殊性があります。
従って、評価に当っては、この特殊性を評価額に反映させなければなりません。
そこで、従来も競売の評価額は適正な時価について、競売の特殊性を考慮すべきものとして、運用されていましたが、平成10年の民事執行規則の改正で、評価人は評価に当り、強制競売の方法による不動産の売却を実施するための評価であることを十分に考慮しなければならない定められました。この競売市場修正は、適正な時価の概ね30〜40％の範囲で、事案に応じて減価されています。
これらの観点に、最近の不動産市場の動向をも考慮して評価するのですが、何回経験しても、「競売を前提にした適正な価格」の把握には、頭を悩ませているところです。

ここ数年来、都心部を中心に大規模マンションや高層マンションの供給が増加し、人気を集めています。
こうした物件は、基本的には、利便性が高い立地条件が評価されているのでしょうが、安全性・機密性への配慮、充実した共用設備、生活関連サービスなどの付加価値の部分も評価されているという指摘があります。
最近では、敷地内に豊富な緑地スペースやオープンスペースを確保するなど、大規模開発のメリットを活かした例が増加しています。周辺環境や町並みとの「調和」などに配慮しなければなりませんが、こうした傾向は、都心志向の強まりを反映しているものと言えるでしょう。
その背景には、バブル崩壊後、企業が生産拠点を海外にシフトさせた結果、国内の土地需要が弱まり、企業によって使われなくなった土地（低未利用地）などが、複合的な都市拠点や都心部のマンション等に利用転換されているという事情があるものと考えられます。
その結果、人口の都心回帰に結び付いているのです。